文 | 万喆

日前，中国东谈主民银行、国度金融监督贬责总局集中下发《对于调养优化离别化住房信贷计谋的奉告》和《对于裁汰存量首套住房贷款利率揣测事项的奉告》，揣测计谋也曾发布当即激励市集热烈关注。

两项奉告内容均径直指向与房地产耗尽者最为珍惜的技俩。

离别化住房信贷计谋调养优化的重心是，将息争寰宇交易性个东谈主住房贷款最低首付款比例计谋下限，首套为20%、二套为30%，不再辨认彭胀“限购”城市和不彭胀“限购”城市。住房利率计谋下限亦调养。各地可按照因城施策原则，在不低于上述寰宇息争计谋基础上，自主笃定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

《对于裁汰存量房首套住房贷款利率揣测事项的奉告》明确，2023年9月25日起，存量首套住房交易性个东谈主住房贷款的借债东谈主可向金融机构冷落恳求，由金融机构新披发贷款置换存量首套住房交易性个东谈主住房贷款。

据不透澈统计和测算，当今，大部分城市存量房贷的利率最低下限是4.65%，此前购房者基本是按照6%傍边的房贷利率购房，这次存量房贷利率调养后，房贷利率或能裁汰100个基点以上。加上近日一些方位出台的“认房不认贷”新规，一些住房可能从头被认定为“首套”，从而享受新出台计谋优惠。几千万户、上亿住户的财务职守或会有较昭彰着落，平均降幅或约为0.8 个百分点，瞻望对市集影响颇大。

市集供求变化的势必恶果

“新政”晚间出晓示，似乎相等倏得，其实市集预期已久。

7月14日金融统计数据情况新闻发布会上，央行计谋司司长邹澜示意：“按照市集化、法治化原则，咱们支抓和饱读吹交易银行与借债东谈主自主协商变更条约商定，大约是新披发贷款置换本来的存量贷款。”这已经拉开计谋调养市集交流和预期的序幕。

随后，8月1日，中国东谈主民银行、国度外汇贬责局召开2023年下半年责任会议，冷落“将因城施策精确彭胀离别化住房信贷计谋，无间指导个东谈主住房贷款利率和首付比例下行，更好喜跃住户刚性和改善性住房需求。指导交易银行照章有序调养存量个东谈主住房贷款利率。”

8月18日，央行、金监局、证监会集中召开金融支抓实体经济和谛视化解金融风险电视会议，强调“要无间激动实体经济融资本钱稳中有降，轨范贷款利率订价治安，统筹酌量增量、存量过火他金融产物价钱关系”。

8月24日初始，各大银行针对存量住房贷款利率下调发声，至此，市集基本上有共鸣，以为“不得不发”了。

天然，计谋密集发声、“严慎预防”旨在指导市集预期，但市集预期的基础照旧宏不雅经济方式，计谋配置也通常是大方式下的相机适合。

在7月14日的发布会上，对于存量贷款表述前还有一段证实，谈及房地产揣测问题时，邹澜示意，“部分房企经久累积的风险仍然需要一段技术才略渐渐消化……酌量到我国房地产市集供求关系已经发生深入变化……”这个“深入变化”在两个新政《奉告》出台时，似也有揣测监管部门责任主谈主员说起。

2022年，东谈主民币个东谈主住房贷款加权平均利率均值为4.7%，而2023年上半年新披发个东谈主住房贷款加权平均利率为4.18%，前者朝上后者52bp。由于经济还在弱复苏历程中，住户财富端收益率也昭彰回落，如6个月甘愿产物预期年化收益率降至1.8%、为历史最低水平。存量房贷利率高于甘愿、进款等肃肃收益产物，住户“借新还旧、借短还长”等提前还贷意愿昭彰加多，提前偿还房贷需求进步。本年4月，新增住户中经久贷款为负，或为住户提前偿还房贷特别当月新增贷款所致。

由此可见，存量房贷利率调降是市集供求变化带来的势必恶果。

金融市集健康踏实发展所需

裁汰存量房贷利率有什么公正呢？

从购房端来看，住户天然会因房贷付息压力缩小，获收获处。对于房地产供给方而言，也可能刺激更多一些的需求。而对于银行等金融机构来说，虽然名义上看，存量房贷降息将会带来利息的蚀本，但若利率水平与市集供求方式发生诬蔑，提前还贷等实则为住户对财富欠债表的调养，住户财富欠债表呈现收缩，交易银行策划收益也受到一定影响，并可能对金融市集酿成扰动，调降利率也不行不说是金融市集健康踏实发展的需求。

回看历史，2008年10月，央行宣布决定“交易性个东谈主住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”，该优惠举措主要针对于新增客户，但不少存量贷款客户通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。

房地产对经济有特别紧迫的撑抓作用，而住房贷款是住户债务最主要的组成部分。怎样踏实市集信心、裁汰欠债端本钱、踏实地产行业、进步耗尽智商，恒久是经济的紧迫命题和策画。相等技术愈加需要相等见地。

天然，今时不同当年，就房贷而言，对比2008年已是更大的领域和挑战，对银行净息差和利润的影响也在加大。就房地产市集和其他耗尽市集而言，其领域和挑战齐与十多年前不可不分皁白。

当咱们看到一项计谋的出台时，更多的配套计谋和用具也需要齐在路上，以保证每项计谋的骨子操作性，以及通盘计谋和用具的互投合作度，更紧迫的是，要束缚合适变化的市集。

撰稿 / 万喆（北京师范大学讲明，经济学者）

裁剪 / 刘天红

校对 / 陈荻雁

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